Algo que escribí en el 2,005.

No he tocado una coma de este artículo. Creo que tiene algunas ideas interesantes y no me equivoqué demasiado, aunque haya opiniones discutibles, como todas.

SOBRE LAS HIPOTECAS REVOLVING

Querría comenzar comentando el origen de las hipotecas revolving en España, que en un principio fueron una estratagema para evitar la aplicación de la Ley 2/94 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que pretendía eliminar barreras y reducir gastos en las subrogaciones y renegociaciones de préstamos hipotecarios, de modo que los consumidores pudieran beneficiarse de las reducciones de tipos de interés que se estaban produciendo. La redacción del artículo 1 de la Ley, que hacía mención a “préstamos hipotecarios” abrió la puerta a la elusión de la misma mediante la formalización de hipotecas bajo la modalidad de crédito. Esta estratagema semántica abrió la posibilidad a las disposiciones posteriores de las cantidades ya amortizadas, posibilidad que no existe en los préstamos.

Es innegable que las nuevas hipotecas permiten una mejor planificación de la financiación de nuestras compras, pero también es claro que no todo son ventajas y que presentan unos riesgos que se deben tener en cuenta a la hora de optar por ellas.

El primero, que debe ser objeto de una cuidadosa negociación, es que es posible que la financiación hipotecaria que se ofrezca por la entidad tenga distintas condiciones en función de que permita o no la posterior disposición de cantidades con garantía hipotecaria. Un caso concreto que conozco implica un sobre coste de 0,25% en el diferencial que se aplica sobre el tipo de referencia si se quiere disponer de dicha opción de realizar disposiciones adicionales. Efectivamente, estamos disponiendo de una financiación mas barata para gastos posteriores, pero pagamos un coste superior por la financiación hipotecaria. Una adecuada negociación sobre las condiciones, para eliminar dicho diferencial, o un cálculo de los ahorros futuros contra los gastos que se comprometen serían imprescindibles al contratar esta modalidad. Un cálculo para un préstamo a 25 años de 150.000 € supone un incremento de cuota de 19,72 € mensuales y un aumento de los intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo de 5.915,50 € para un incremento del diferencial del Euribor de 0,75 a 1 punto.

Otro riesgo parte de la deducción por adquisición de vivienda habitual, para la cual no se puede usar como base de cálculo el total de deuda garantizado hipotecariamente, sino exclusivamente el destinado a la compra o posterior reforma de la vivienda habitual. Abusos que se han producido desde que este producto está en el mercado han llevado a la Administración Tributaria a obligar a incluir la referencia del préstamo hipotecario en las declaraciones de renta que se benefician de esta deducción.

No debemos olvidar que si usamos la vivienda como garantía, efectivamente estamos haciendo líquido nuestro incremento de riqueza derivado de la revalorización del bien, pero que a la hora de planificar lo crucial no el valor de nuestro patrimonio, sino nuestra capacidad de pago, y de devolución de la deuda adquirida, salvo que pretendamos vender la vivienda para saldar la deuda, lo cual entiendo que no es nuestro objetivo. El banco, en su análisis de riesgo, debería tener en cuenta nuestra capacidad de pago y rechazar la operación que, aún disponiendo de un gran patrimonio como garantía, no dispusiera de unos ingresos suficientes y sustentables para responder de las obligaciones. Salvo que el banco solo analiza nuestra situación concreta en el momento de conceder la operación, y no durante los 25 años que nos compromete, que un director apurado por el logro de objetivos puede obviar los datos mas negativos con tal de firmar una operación y que su conocimiento de nuestra situación y planes futuros es mas bien limitado. Como curiosidad, en Marruecos se impide legalmente hipotecar la vivienda si no se puede demostrar que se recibe una fuente de ingresos relativamente estable.

Incluso me atrevería a decir mas. El incremento en el coste de la deuda en función de su destino y deuda pre existente cumple una función económica, es un síntoma, una señal que nos avisa de los riesgos incrementales que supone cada operación adicional, y debemos ser muy conscientes de dicho riesgo antes de eliminarlo mediante este tipo de financiación. Al igual que el ciclista Tom Simpson murió en el Tour de Francia del 67 por el uso de estimulantes que le impidieron sentir el cansancio que acumulaba su cuerpo, un acceso fácil a demasiado crédito barato puede que ponga en riesgo una economía familiar. Si este acceso se basa en un incremento de valor de sus activos mas ilíquidos, y no a unas expectativas de ingresos incrementadas, el riesgo es preocupante. Si este riesgo lo asociamos con una posible burbuja especulativa (posible por que una burbuja solo se puede descubrir sin ninguna duda una vez ha estallado, no mientras se vive en ella), como podría ser la burbuja inmobiliaria que podríamos estar viviendo (como se indicaba, por ejemplo, en el País del día 24 de julio de 2.005, Las nuevas Hipotecas alarman en EEUU), una ralentización económica podría tener unos importantes efectos sobre aquellas economías mas débiles, efectos multiplicados si se ha hecho un inadecuado uso de esta forma de financiación. Sobre todo en hipotecas a muy largo plazo, de las que se amortiza muy poco capital al principio, o sobre las que se ha dispuesto posteriormente, donde se podría dar una peligrosa tentación para el deudor si el valor de la garantía termina bajando por debajo del crédito garantizado: dejar de pagar un crédito cuyo importe es superior a la garantía. No es una decisión completamente racional, pero es un riesgo no descartable.

Por último, entiendo que la inversión buscando una rentabilidad superior al coste de la deuda es muy interesante (incluso en palabras de Ramón Goizueta, “la única forma de hacer dinero es tomarlo prestado, obtener una rentabilidad superior al coste, y devolverlo”), pero en este caso expresaría algunas cautelas. Primero la posibilidad de multiplicar las ganancias es equivalente a la posibilidad de multiplicar las pérdidas. Una mala racha de inversión podría suponer una situación muy difícil. Por ello, debemos ser tremendamente cautos en la elección de las inversiones y, por ejemplo, huir de las inversiones en bienes tangibles, como sellos por ejemplo, ya que lamentablemente, las rentabilidades que ofrecen son meras quimeras. Así se desprende del estudio realizado por la OCU en Abril de 2.004, en el cual se comprobó que al tratar de vender los sellos entregados para garantizar su inversión, solo se les tasaba en el 84% de su “valor facial”, comentando además que la venta no sería fácil, y desde luego por debajo de la tasación. Si además, incluso con la reforma legislativa (Ley 35/2003, de 4 de noviembre de Instituciones de Inversión Colectiva), este tipo de inversiones no cuentan con las mismas garantías que las puramente financieras (no se someten control del Banco de España ni CNMV, no existe un fondo de garantía, no se obliga a una tasación previa independiente de los bienes, no existe siempre la posibilidad de cancelación anticipada, etc.) o la peculiar forma de calcular los rendimientos de algunas gestoras, como el Forum Filatélico, que en 1.994 ofrecía un 15% de rentabilidad asegurada a 10 años, con la particularidad de que al vencimiento el resultado fue del 10,1% compuesto, según el cálculo habitual. El truco es que el Forum se aferra a una particular interpretación del contrato, para calcular un interés del 15% simple, dando lugar a una rentabilidad mas que reducida 2 me hacen recomendar huir como de la peste de la inversión en activos tangibles, que no son tan rentables ni, mucho menos, tan seguros, como ofrecen.

 

2 Véase Dinero 15 nº311, de 29 de marzo de 2.005