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Mis dudas sobre Housers

Posted by Israel Marmol on October 10, 2016 in Coaching financiero, Productos |

He hablado con uno de los Consejeros y creo adecuado actualizar la entrada para centrarme en datos objetivos y eliminar juicios de valor que no suman al análisis crítico que quiero hacer. También me ha enviado sus comentarios como respuesta a mis entradas y los he publicado aquí.

Este nuevo proyecto me suscita dudas que paso a comentar a continuación.

Housers: Les ganamos a todos en rentabilidad.

La rentabilidad de Housers

Veo problemas en los cálculos y notas que siguen a esta afirmación.

*La rentabilidad del sector inmobiliario tradicional está compuesta por la rentabilidad neta del alquiler media de España (15 años, 2.50%) y el incremento del precio de la vivienda (15 años, 4.13%)

**La rentabilidad de los inmuebles de Housers está compuesta por la rentabilidad media neta del alquiler de los inmuebles de Housers (3.28%), el incremento del precio de la vivienda durante 2016 (6.30%) y el descuento inicial medio de cada oportunidad hasta ahora entre el número de años (4 años) estimados de media antes de la venta (5.69%)

¿Por qué mezclan datos específicos de Housers (rentabilidad de los alquileres) con incremento medio del precio de la vivienda en España de un solo año? ¿Qué es el descuento medio de cada oportunidad hasta ahora? Si es la revalorización que esperan hasta el momento de la venta están sumando dos veces: subida de precio de los inmuebles en España y revalorización del inmueble.

1Rentabilidades históricas medias de cada uno de los instrumentos representados en la tabla para el periodo 1999 – 2014 procedentes de estudios de terceros independientes y de fuentes oficiales que pueden ser consultados.

¿Por qué usan datos de un solo año para Housers y de quince para los demás activos?

¿Por qué toman datos solo hasta 2,014? Los informes anuales sobre rentabilidades de fondos de inversión y planes de pensiones de Pablo Fernández para 2,015 ya están disponibles.

¿Qué pasaría si se tomaran datos desde otra fecha?

El 4 de enero de 1,999 el IBEX cotizaba a 9,878.79 puntos.

Pero el 2 de enero de 1,996 estaba a 3,374.50 puntos.

Leyendo la entrevista la impresión que me queda es que las ventajas en que se basan no son tales, o sus afirmaciones son muy discutibles.

Voy a cuatro de las cinco “ventajas” que nos presentan en su página web:

  • “Mas seguro y estable que otros tipos de activos y plataformas.” Han hecho un estudio a medida para “demostrar” que los activos inmobiliarios han sido mas rentables que otros activos… lo que es discutible. Robert Shiller ha comparado la rentabilidad en los Estados Unidos de los inmuebles contra la de las acciones durante los últimos 120 años y las conclusiones son claras: la vivienda apenas ha protegido contra la inflación y $100 dólares invertidos en el S&P 500 se hubieran convertido en $26,038 frente a los $3,866 en vivienda, que compara con los $2,864 en que los hubiera convertido la inflación. No conozco un estudio específico para España pero siempre me dará mejores pistas uno de un premio Nobel para un país desarrollado.
  • “Diversifica tu inversión y reduce el riesgo invirtiendo donde tú quieras.” La razón por la que el que tú elijas reduzca el riesgo aún se me escapa, me parece mas una forma de crear la sensación de que controlas el resultado de la inversión pero si deposito mi confianza, junto con mi dinero, en un gestor lo suelo hacer con todas las consecuencias. Puede que sea mas mi estilo de delegar que la DDC que en ocasiones me han aplicado.
  • Vende tus participaciones cuando quieras.”  A 30 de agosto de 2,016 ya no está ni el asterisco que apuntaba a “Próximamente.”
  • Más justo. Si no ganas no recibimos nada por nuestra gestión.” Lo que parece justo y adecuado no lo es tanto porque introduce un incentivo perverso: el que el gestor asuma mas riesgo del adecuado, de modo que si se gana ganan ambos y si se pierde, pierde el inversor.
  • Más transparente. Un cálculo directo.” Los inmuebles solo se pueden valorar mediante tasaciones que tienen un coste por lo que solo se pueden hacer periódicamente, no como las cotizaciones de las acciones que son inmediatas y públicas. Sí que es cierto que se pueden estimar usando herramientas de proceso masivo de datos, pero no deja de ser una estimación. Además, si no puedo vender mi participación a otros partícipes el valor de la casa hoy no es relevante. Si se refieren a la transparencia en las comisiones, esto no es distinto a los costes de que deben informar los fondos de inversión y los inmuebles, que afirman que valoran mediante Big Data, siguen sin contar con un mercado con cotizaciones inmediatas como es la bolsa.

Afirmaciones de la entrevista que me resultan cuestionables:

  • “Housers es un portal en el que la gente puede invertir en vivienda de forma sencilla. (…) Hemos cambiado el paradigma de la inversión inmobiliaria tradicional en la que una persona compra una vivienda para explotarla a través del alquiler y posteriormente venderla.” No han inventado nada, esto ya existe y se llama SOCIMI y ya hace tiempo que existen los fondos de inversión inmobiliaria. Y estos fondos han dado algún susto a sus partícipes, por ejemplo este de BANIF que la fiscalía consideraba que era especulativo y que vendía a precios simulados. Puede que se aproxime mas a una comunidad de bienes que pueda crear con unos amigos para comprar una casa, eso sí es cierto, aproximando a gente de distintos lugares.
  • Creemos que, lo que es producto inmobiliario, ofrece unas garantías y rentabilidades que muy pocos productos financieros ofrecen.” Aún no ha acabado la mayor crisis que hemos sufrido como consecuencia de la burbuja inmobiliaria y ya hay quien niega la mas clara de las evidencias: que la inversión inmobiliaria ni es tan rentable ni es tan segura como se pensaba.
  • hicimos un estudio de las principales ciudades españolas y concluimos que Madrid, Barcelona y Valencia son las que ofrecen mayor valor con menor riesgo. “  Y en Madrid las propiedades mas valiosas son las del Barrio de Salamanca y no las de la Cañada Real. El único problema es que el valor de esas propiedades ya se ha extraído y los precios a los que se compran reflejan el hecho de que sean las mas seguras, así que la rentabilidad será menor.

Cuando compramos en la Milla de Oro o en el Barrio de Salamanca no podemos esperar que los precios hayan caído como en Los Ángeles de San Rafael así que el potencial de revalorización es menor. Además, como el precio es mas alto, la rentabilidad por el alquiler que recibamos también será menor o igual a la de otras zonas.

  • El inversor obtiene dos tipos de rentabilidad: la del alquiler y la procedente de la revalorización del inmueble en el momento de la venta. Respecto a la alquiler, Housers esta en torno a un 7,5% de rentabilidad, frente al 4,5% del sector, y respecto a la de revalorización del inmueble estamos en torno a un 35% en cinco años.”¿Cómo obtienen tres puntos mas de rentabilidad por alquiler frente a la media del sector? Es un 66% mas. Aunque lo consiguieran para casos esporádicos me pregunto como van a seguir encontrando oportunidades de compra con un descuento sustancial que ofrezca revalorización y rentabilidad por alguiler superior. Muchos fondos de inversión llegan a cerrar sus puertas por reconocer que las oportunidades de inversión para su estrategia concreta se agotan.
  • Si hacemos una rentabilidad acumulada de lo que recibimos mes a mes en alquiler más lo que recibiremos por la venta del inmueble, estaríamos hablando de una rentabilidad acumulada por encima del 70%, que equivaldría a una rentabilidad anualizada del 14%.” Nada nos garantiza que la rentabilidad transcurridos los cinco años sea la que se espera. Y la que puedan haber obtenido en apenas un año no tiene por qué ser representativa de la que lleguen a obtener en el futuro porque se les puede agotar la veta de oportunidades o puede cambiar bruscamente el mercado.
  • La rentabilidad que hubiera generado una cartera invertida en el sector inmobiliario es mayor que la generada por el Ibex 35.” Esta es otra trampa: la de las rentabilidades pro-forma. Son las rentabilidades que hubiéramos obtenido si hubiéramos aplicado nuestra estrategia desde hace diez años. Me pregunto: ¿puede que hayamos elegido la estrategia que hubiera ofrecido los mejores resultados en los últimos diez años para probar que nuestra estrategia es la mejor? Lo normal es que seamos muy buenos prediciendo el pasado o como dicen los militares: luchando la última guerra. Cualquier rentabilidad pro forma es engañosa. No podemos tomar la afirmación de que “aplicando nuestra estrategia hubiéramos ganado XXX” porque la estrategia se habrá diseñado para optimizar los resultados para los datos que tomamos como base. Y como nada indica que el futuro vaya a parecerse al pasado, esta afirmación es completamente vacía.
  • Además estamos en una era muy fintech y creemos que el crowdfunding se presenta como una opción muy importante de inversión y una alternativa en la que cualquier persona puede invertir.” Hemos realizado una sesión de brainstorming para buscar las sinergias entre nuestros coworkers y los coaches en esta nueva economía colaborativa del bien común que acompaña a la nueva política porque no nos representan y la gente quiere la palabra para empoderarse… ¿Sigo? Algo mas en serio: creo que es una afirmación vacía de contenido, no significa nada.
  • Lo importante es recalcar que eres dueño del inmueble, y por lo tanto hay un bien raíz que garantiza esa inversión (…) al final, y a diferencia de otros productos financieros, tu tienes una garantía de un bien inmueble que siempre tendrá un valor, el inversor no perderá todo lo invertido.” Se busca crear la ilusión de seguridad cuando la ventaja que quieren transmitir es la de una mayor rentabilidad, algo que no asegura bajo ningún concepto el sistema que proponen.

Para finalizar:

  • los ejemplos al final de su página en los que “ya vas ganando” un 26,99%, un 19,77% o un 12,61% me escaman. Creo que como mínimo son demasiado optimistas.
  • cuando afirman triunfalistas que han conseguido obtener mejores resultados de los que esperaban al alquilar sus inmuebles y que solo ha sido imposible cuando ya existía un inquilino cuyas condiciones no se han podido cambiar solo puede significar dos cosas: o son mas bien incompetentes planificando y siempre fallan o están manipulando las cifras y están prediciendo el pasado al publicar sus previsiones.
  • la adquisición de un inmueble implica unos gastos de alrededor de un 10%, la habitual notaría, registro, transmisiones patrimoniales, etc. Así que una “inversión” en un inmueble parte de una rentabilidad ¡del menos 10%! Si aspiramos a ganar un 25% hay que obtener una revalorización del 35% para compensar ese handicap. Luego habrá gastos de gestión, de reforma, las comisiones de los vendedores… Todo resta a la hora de llegar a la rentabilidad final.

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