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Mis dudas sobre housers I

Posted by Israel Marmol on March 16, 2016 in Cazando dragones |

Housers me envía sus comentarios como respuesta a mis entradas y los he publicado aquí.

El post actualizado está aquí y lo copio y pego a continuación. Al final se encuentra el original publicado hace cinco meses.

Este nuevo proyecto me suscita innumerables dudas que me hacen considerarlo muy inconveniente. Me da la impresión de que va a dar considerables disgustos a quienes depositen su dinero.

Housers: Les ganamos a todos en rentabilidad.

La rentabilidad de Housers

Veo problemas en los cálculos y notas que siguen a esta afirmación.

*La rentabilidad del sector inmobiliario tradicional está compuesta por la rentabilidad neta del alquiler media de España (15 años, 2.50%) y el incremento del precio de la vivienda (15 años, 4.13%)

**La rentabilidad de los inmuebles de Housers está compuesta por la rentabilidad media neta del alquiler de los inmuebles de Housers (3.28%), el incremento del precio de la vivienda durante 2016 (6.30%) y el descuento inicial medio de cada oportunidad hasta ahora entre el número de años (4 años) estimados de media antes de la venta (5.69%)

¿Por qué mezclan datos específicos de Housers (rentabilidad de los alquileres) con incremento medio del precio de la vivienda en España de un solo año? ¿Qué es el descuento medio de cada oportunidad hasta ahora? Si es la revalorización que esperan hasta el momento de la venta están sumando dos veces: subida de precio de los inmuebles en España y revalorización del inmueble.

1Rentabilidades históricas medias de cada uno de los instrumentos representados en la tabla para el periodo 1999 – 2014 procedentes de estudios de terceros independientes y de fuentes oficiales que pueden ser consultados.

¿Por qué usan datos de un solo año para Housers y de quince para los demás activos?

¿Por qué toman datos solo hasta 2,014? Los informes anuales sobre rentabilidades de fondos de inversión y planes de pensiones de Pablo Fernández para 2,015 ya están disponibles.

¿Qué pasaría si se tomaran datos desde otra fecha?

El 4 de enero de 1,999 el IBEX cotizaba a 9,878.79 puntos.

Pero el 2 de enero de 1,996 estaba a 3,374.50 puntos.

Leyendo la entrevista todo huele a un proyecto endeble, que en absoluto garantiza lo que ofrece cuando no huele a un montaje de los que tantos disgustos han dado en el pasado camuflando proyectos insostenibles bajo charlatanería.

Voy a cuatro de las cinco “ventajas” que nos presentan en su página web:

  • “Mas seguro y estable que otros tipos de activos y plataformas.” Han hecho un estudio a medida para “demostrar” que los activos inmobiliarios han sido mas rentables que otros activos… lo que es discutible. Robert Shiller ha comparado la rentabilidad en los Estados Unidos de los inmuebles contra la de las acciones durante los últimos 120 años y las conclusiones son claras: la vivienda apenas ha protegido contra la inflación y $100 dólares invertidos en el S&P 500 se hubieran convertido en $26,038 frente a los $3,866 en vivienda, que compara con los $2,864 en que los hubiera convertido la inflación. No conozco un estudio específico para España pero mientras no exista no tengo razones para fiarme mas de impresiones y afirmaciones usando el método de los cinco dedos oscilantes que un estudio riguroso.
  • “Diversifica tu inversión y reduce el riesgo invirtiendo donde tú quieras.” La razón por la que el que tú elijas reduzca el riesgo aún se me escapa. No es mas que otra trampa psicológica para que pienses que controlas el resultado.
  • Vende tus participaciones cuando quieras.”  A 30 de agosto de 2,016 ya no está ni el asterisco que apuntaba a “Próximamente.”
  • Más justo. Si no ganas no recibimos nada por nuestra gestión.” Lo que parece justo y adecuado no lo es tanto porque introduce un incentivo perverso: el que el gestor asuma mas riesgo del adecuado, de modo que si se gana ganan ambos y si se pierde, pierde el inversor.
  • Más transparente. Un cálculo directo.” Otra falacia. Los inmuebles solo se pueden valorar mediante tasaciones que tienen un coste por lo que solo se pueden hacer periódicamente, no como las cotizaciones de las acciones que son inmediatas y públicas.Si se refieren a la transparencia en las comisiones, esto no es distinto a los costes de que deben informar los fondos de inversión y los inmuebles, que afirman que valoran mediante Big Data, siguen sin contar con un mercado con cotizaciones inmediatas como es la bolsa.

Afirmaciones de la entrevista que me resultan cuestionables:

  • “Housers es un portal en el que la gente puede invertir en vivienda de forma sencilla. (…) Hemos cambiado el paradigma de la inversión inmobiliaria tradicional en la que una persona compra una vivienda para explotarla a través del alquiler y posteriormente venderla.” No han inventado nada, esto ya existe y se llama SOCIMI y ya hace tiempo que existen los fondos de inversión inmobiliaria. Y estos fondos han dado algún susto a sus partícipes, por ejemplo este de BANIF que la fiscalía consideraba que era especulativo y que vendía a precios simulados.
  • Creemos que, lo que es producto inmobiliario, ofrece unas garantías y rentabilidades que muy pocos productos financieros ofrecen.” Aún no ha acabado la mayor crisis que hemos sufrido como consecuencia de la burbuja inmobiliaria y ya hay quien niega la mas clara de las evidencias: que la inversión inmobiliaria ni es tan rentable ni es tan segura como se pensaba.
  • hicimos un estudio de las principales ciudades españolas y concluimos que Madrid, Barcelona y Valencia son las que ofrecen mayor valor con menor riesgo. “ Y en Madrid las propiedades mas valiosas son las del Barrio de Salamanca y no las de la Cañada Real. El único problema es que el valor de esas propiedades ya se ha extraído y los precios a los que se compran reflejan el hecho de que sean las mas seguras, así que la rentabilidad será menor.

Cuando compramos en la Milla de Oro o en el Barrio de Salamanca no podemos esperar que los precios hayan caído como en Los Ángeles de San Rafael así que el potencial de revalorización es menor. Además, como el precio es mas alto, la rentabilidad por el alquiler que recibamos también será menor o igual a la de otras zonas.

  • El inversor obtiene dos tipos de rentabilidad: la del alquiler y la procedente de la revalorización del inmueble en el momento de la venta. Respecto a la alquiler, Housers esta en torno a un 7,5% de rentabilidad, frente al 4,5% del sector, y respecto a la de revalorización del inmueble estamos en torno a un 35% en cinco años.”¿Cómo obtienen tres puntos mas de rentabilidad por alquiler frente a la media del sector? Es un 66% mas, lo que solo van a conseguir usando magia, alquimia, la piedra filosofal.
  • Si hacemos una rentabilidad acumulada de lo que recibimos mes a mes en alquiler más lo que recibiremos por la venta del inmueble, estaríamos hablando de una rentabilidad acumulada por encima del 70%, que equivaldría a una rentabilidad anualizada del 14%.” Entramos en el terreno de las cuentas de la lechera, nada nos garantiza que la rentabilidad transcurridos los cinco años sea la que se espera.
  • La rentabilidad que hubiera generado una cartera invertida en el sector inmobiliario es mayor que la generada por el Ibex 35.”Esta es otra trampa: la de las rentabilidades pro-forma. Son las rentabilidades que hubiéramos obtenido si hubiéramos aplicado nuestra estrategia desde hace diez años. Me pregunto: ¿puede que hayamos elegido la estrategia que hubiera ofrecido los mejores resultados en los últimos diez años para probar que nuestra estrategia es la mejor? Lo normal es que seamos muy buenos prediciendo el pasado o como dicen los militares: luchando la última guerra.Cualquier rentabilidad pro forma es engañosa. No podemos tomar la afirmación de que “aplicando nuestra estrategia hubiéramos ganado XXX” porque la estrategia se habrá diseñado para optimizar los resultados para los datos que tomamos como base. Y como nada indica que el futuro vaya a parecerse al pasado, esta afirmación es completamente vacía.
  • Además estamos en una era muy fintech y creemos que el crowdfunding se presenta como una opción muy importante de inversión y una alternativa en la que cualquier persona puede invertir.” Hemos realizado una sesión de brainstorming para buscar las sinergias entre nuestros coworkers y los coaches en esta nueva economía colaborativa del bien común que acompaña a la nueva política porque no nos representan y la gente quiere la palabra para empoderarse… ¿Sigo?
  • Lo importante es recalcar que eres dueño del inmueble, y por lo tanto hay un bien raíz que garantiza esa inversión (…) al final, y a diferencia de otros productos financieros, tu tienes una garantía de un bien inmueble que siempre tendrá un valor, el inversor no perderá todo lo invertido.”Otra trampa para crear la ilusión de seguridad cuando la ventaja que quieren transmitir es la de una mayor rentabilidad, algo que no asegura bajo ningún concepto el sistema que proponen.

Para finalizar:

  • los ejemplos al final de su página en los que “ya vas ganando” un 26,99%, un 19,77% o un 12,61% solo me confirman que esto huele muy, pero que muy mal.
  • cuando afirman triunfalistas que han conseguido obtener mejores resultados de los que esperaban al alquilar sus inmuebles y que solo ha sido imposible cuando ya existía un inquilino cuyas condiciones no se han podido cambiar solo puede significar dos cosas: o son mas bien incompetentes planificando y siempre fallan o están manipulando las cifras y están prediciendo el pasado al publicar sus previsiones.
  • la adquisición de un inmueble implica unos gastos de alrededor de un 10%, la habitual notaría, registro, transmisiones patrimoniales, etc. Así que una “inversión” en un inmueble parte de una rentabilidad ¡del menos 10%! Si aspiramos a ganar un 25% hay que obtener una revalorización del 35% para compensar ese handicap. Luego habrá gastos de gestión, de reforma, las comisiones de los vendedores… Todo resta a la hora de llegar a la rentabilidad final.

Aqui está el original al que he hecho algunos cambios.

Housers: “Estamos ofreciendo una rentabilidad anualizada del 14% a través de inversión inmobiliaria.”

De entrada apenas tienen cuatro meses de historia y la palabra anualizada es una trampa demasiado evidente con tan escasa historia. Es la ficción de decir “como este mes hemos ganado un 10% tenemos una rentabilidad anual del 120%.”

Leyendo la entrevista todo huele a un proyecto endeble, que en absoluto garantiza lo que ofrece cuando no es un montaje de los que tantos disgustos ha dado en el pasado camuflando proyectos insostenibles bajo charlatanería.

Voy a cuatro de las cinco “ventajas” que nos presentan en su página web:

  • “Mas seguro y estable que otros tipos de activos y plataformas.” Han hecho un estudio a medida para “demostrar” que los activos inmobiliarios han sido mas rentables que otros activos… lo que es mentira. Robert Shiller ha comparado la rentabilidad de los inmuebles contra la de las acciones durante los últimos 120 años y las conclusiones son claras: la vivienda apenas ha protegido contra la inflación y $100 dólares invertidos en el S&P 500 se hubieran convertido en $26,038 frente a los $3,866 en vivienda, que compara con los $2,864 en que los hubiera convertido la inflación

Veo problemas en los cálculos que siguen a su afirmación “Ganamos a todos en rentabilidad”:

*La rentabilidad del sector inmobiliario tradicional está compuesta por la rentabilidad neta del alquiler media de España (15 años, 2.50%) y el incremento del precio de la vivienda (15 años, 4.13%)

**La rentabilidad de los inmuebles de Housers está compuesta por la rentabilidad media neta del alquiler de los inmuebles de Housers (3.28%), el incremento del precio de la vivienda durante 2016 (6.30%) y el descuento inicial medio de cada oportunidad hasta ahora entre el número de años (4 años) estimados de media antes de la venta (5.69%)

¿Por qué mezclan datos específicos de Housers (rentabilidad de los alquileres) con incremento medio del precio de la vivienda en España de un solo año? ¿Qué es el descuento medio de cada oportunidad hasta ahora? Si es la revalorización que esperan hasta el momento de la venta están sumando dos veces: subida de precio de los inmuebles en España y revalorización del inmueble.

1Rentabilidades históricas medias de cada uno de los instrumentos representados en la tabla para el periodo 1999 – 2014 procedentes de estudios de terceros independientes y de fuentes oficiales que pueden ser consultados.

¿Por qué usan datos de un solo año para Housers y de quince para los demás activos?

¿Por qué toman datos solo hasta 2,014? Los informes anuales sobre rentabilidades de fondos de inversión y planes de pensiones de Pablo Fernández para 2,015 ya están disponibles.

¿Qué pasaría si se tomaran datos desde otra fecha?

El 4 de enero de 1,999 el IBEX cotizaba a 9,878.79 puntos.

Pero el 2 de enero de 1,996 estaba a 3,374.50 puntos.

  • Vende tus participaciones cuando quieras.”  A 30 de agosto de 2,016 ya no veo esa afirmación. En su momento estaba seguida de un asterisco que llevaba a “próximamente”.
  • Más justo. Si no ganas no recibimos nada por nuestra gestión.” Lo que parece justo y adecuado no lo es tanto, introduce un incentivo perverso: el que el gestor asuma mas riesgo del adecuado, de modo que si se gana ganan ambos y si se pierde, pierde el inversor.
  • Más transparente. Un cálculo directo.” Otra falacia. Los inmuebles solo se pueden valorar mediante tasaciones que tienen un coste, no como las cotizaciones de las acciones que son inmediatas y públicas.

Afirmaciones de la entrevista que me resultan cuestionables:

  • “Housers es un portal en el que la gente puede invertir en vivienda de forma sencilla. (…) Hemos cambiado el paradigma de la inversión inmobiliaria tradicional en la que una persona compra una vivienda para explotarla a través del alquiler y posteriormente venderla.” No han inventado nada, esto ya existe y se llama SOCIMI y ya hace tiempo que existen los fondos de inversión inmobiliaria. Y estos fondos han dado algún susto a sus partícipes, por ejemplo este de BANIF que la fiscalía consideraba que era especulativo y que vendía a precios simulados
  • Creemos que, lo que es producto inmobiliario, ofrece unas garantías y rentabilidades que muy pocos productos financieros ofrecen.” Aún no ha acabado la mayor crisis que hemos sufrido como consecuencia de la burbuja inmobiliaria y ya hay quien niega la mas clara de las evidencias: que la inversión inmobiliaria ni es tan rentable ni es tan segura como todos pensábamos
  • hicimos un estudio de las principales ciudades españolas y concluimos que Madrid, Barcelona y Valencia son las que ofrecen mayor valor con menor riesgo.” ¡Nos ha jodido! Y en Madrid las propiedades mas valiosas son las del Barrio de Salamanca y no las de la Cañada Real. El único problema es que el valor de esas propiedades ya se ha extraído y los precios a los que se compran reflejan el hecho de que sean las mas seguras, así que la rentabilidad será menor.
  • El inversor obtiene dos tipos de rentabilidad: la del alquiler y la procedente de la revalorización del inmueble en el momento de la venta. Respecto a la alquiler, Housers esta en torno a un 7,5% de rentabilidad, frente al 4,5% del sector, y respecto a la de revalorización del inmueble estamos en torno a un 35% en cinco años.” ¿Cómo obtienen tres puntos mas de rentabilidad por alquiler frente a la media del sector? Es un 66% mas, es magia.
  • Si hacemos una rentabilidad acumulada de lo que recibimos mes a mes en alquiler más lo que recibiremos por la venta del inmueble, estaríamos hablando de una rentabilidad acumulada por encima del 70%, que equivaldría a una rentabilidad anualizada del 14%.” Entramos en el terreno de las cuentas de la lechera, en el mejor de los casos, y de las Maderas Nobles, Arte y Naturaleza o similares en el peor.
  • La rentabilidad que hubiera generado una cartera invertida en el sector inmobiliario es mayor que la generada por el Ibex 35.” Esta es otra trampa que comentaré mañana: la de las rentabilidades pro-forma. Son las rentabilidades que hubiéramos obtenido si mi abuela tuviera dos ruedas, digo, si hubiéramos aplicado nuestra estrategia desde hace diez años. Me pregunto: ¿puede que hayamos elegido la estrategia que hubiera ofrecido los mejores resultados en los últimos diez años para probar que nuestra estrategia es la mejor? Lo normal es que seamos muy buenos prediciendo el pasado o como dicen los militares: luchando la última guerra.
  • Además estamos en una era muy fintech y creemos que el crowdfunding se presenta como una opción muy importante de inversión y una alternativa en la que cualquier persona puede invertir.” Hemos realizado una sesión de brainstorming para buscar las sinergias entre nuestros coworkers y los coaches en esta nueva economía colaborativa del bien común que acompaña a la nueva política porque no nos representan y la gente quiere la palabra para empoderarse… ¿Sigo?
  • Lo importante es recalcar que eres dueño del inmueble, y por lo tanto hay un bien raíz que garantiza esa inversión (…) al final, y a diferencia de otros productos financieros, tu tienes una garantía de un bien inmueble que siempre tendrá un valor, el inversor no perderá todo lo invertido.” Que sea propietario de un inmueble no garantiza ninguna rentabilidad y toda la ventaja comparativa en la que se basan es en una rentabilidad diferencial

Para finalizar:

  • los ejemplos al final de su página en los que “ya vas ganando” un 26,99%, un 19,77% o un 12,61% solo me confirman que esto huele muy, pero que muy mal.
  • cuando afirman triunfalistas que han conseguido obtener mejores resultados de los que esperaban al alquilar sus inmuebles y que solo ha sido imposible cuando ya existía un inquilino cuyas condiciones no se han podido cambiar solo puede significar dos cosas: o son mas bien incompetentes planificando y siempre fallan o están manipulando las cifras y están prediciendo el pasado al publicar sus previsiones.
  • la adquisición de un inmueble implica unos gastos de alrededor de un 10%, la habitual notaría, registro, transmisiones patrimoniales, etc. Así que una “inversión” en un inmueble parte de una rentabilidad ¡del menos 10%! Si aspiramos a ganar un 25% hay que obtener una revalorización del 35% para compensar ese handicap. Luego habrá gastos de gestión, de reforma, las comisiones de los vendedores… Todo resta a la hora de llegar a la rentabilidad final.

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  • Pingback: Housers huele a regular tirando a muy mal()

  • Tronko

    Ese olor a cuñado por la mañana, ¿lo hueles, muchacho?

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  • Jota

    Me parece que en el artículo hay una serie de cosas sin sentido ninguno y que se hace una crítica desmesurada. Me explico párrafo a párrafo, va para largo:

    1.- No puedes utilizar el estudio de Robert Shiller para inferir que el mercado inmobiliario es menos rentable que la renta variable. Eso será en el caso de EEUU en concreto. Ni el mercado inmobiliario americano es igual que el español ni el mercado bursátil tampoco.

    2.- No veo contradicción ninguna cuando afirman “diversifica tu inversión y reduce el riesgo invirtiendo donde tú quieras”. Eligen los dos. Ellos publican varias opciones que consideran interesantes y tú eliges dónde quieres invertir y dónde no. ¿Qué contradicción hay ahí?

    3.- Te lo compro.

    4.- Hasta donde yo sé el gestor de las Sociedades que se constituyen es la propia Housers con lo cual no sé está produciendo ninguna transferencia de riesgo a un gestor diferente. Cobran sólo si hay beneficio. No entiendo la afirmación de que si se pierde el inversor pierde más… ¿Por qué? el inversor asume un riesgo como en cualquier otro tipo de inversión, se convierte en socio de una SL propietaria de un inmueble y recibe una rentabilidad por su propiedad. Es evidente que no son inversiones exentas de riesgo pero no entiendo que el inversor asuma un riesgo muy elevado.

    5.- Cuando hablan de un cálculo directo y de más transparente se refieren a las comisiones de gestión que cobran, no a las tasaciones de los inmuebles. Un 10% sobre el dividendo recibido, punto. Por eso es un cálculo directo, nada más. Las tasaciones las hacen con Big Data, está todo explicado en las FAQs y si no te lo pueden explicar ellos mismos… y esto lo digo porque es lo que yo hice, llamar por teléfono e informarme.

    6.- Evidentemente que hay otros vehículos de inversión inmobiliaria como son SOCIMIs y fondos de inversión… ¿diferencia? aquí eliges dónde inviertes, cosa que en las anteriores no puedes hacer, lo cual tiene un componente mucho más activo orientado al inversor final y lo hace partícipe de la propia gestión de sus inversiones. Con esto no digo ni que sea mejor ni peor, son cosas distintas y que cada uno opte por lo que más le convenza.

    7.- No puedes negar que AHORA MISMO una de las inversiones más atractivas es la inmobiliaria por una simple cuestión de rentabilidad – riesgo. Las rentabilidades de depósitos, bonos, etc. son ridículas, la bolsa está llena de incertidumbres. Que haya habido una burbuja y un pinchazo no quiere decir que la inversión inmobiliaria sea mala. Habrá que diversificar y todo lo que sea permitir tener una cartera con diferentes clases de activos es bienvenido.

    8.- No entiendo tu crítica. ¿Es una mala estrategia invertir en inmobiliario en Madrid, Barcelona y Valencia? ¿dónde pretender invertir, en Zamora? (sin menosprecio para Zamora). Son las ciudades con mayores rentabilidades, no tienes más que ver el INE. Por cierto, el Barrio de Salamanca probablemente no sea la mejor zona para invertir, las zonas primer nunca lo han sido ni lo serán.

    9.- Me resulta un poco irrisorio tener que explicar esto… si seleccionan inmuebles en buenas zonas es normal que tengan una rentabilidad más alta que la media del sector, que por otro lado no deja de ser una media tomando toda España e incluyendo zonas donde aún no se están recuperando precios con otras que están disparada. No entiendo que esto sea un argumento para criticar nada cuando están precisamente invirtiendo en las zonas donde los precios están creciendo más. Yo me preocuparía si las rentabilidades fuesen iguales a las del sector sinceramente, eso sí sería un indicativo de que la están cagando… no lo contrario.

    10.- Estás hablando de inversión inmobiliaria, evidentemente la revalorización de un inmueble es importante tenerla en cuenta porque a la hora de comprar para invertir tendrás que tener en cuenta el potencial de la zona, su evolución pasada, presente y futura, etc. Es un componente inherente a este tipo de inversiones de toda la vida. ¿Acaso cuando inviertes en cualquier producto no lo haces pensando en su valor futuro? Vuelvo a no entender este argumento.

    11.- Te lo compro.

    12.- Me lo tomo como la ironía típica de todo artículo y paso por encima.

    13.- Es decir, que una inversión esté respaldada por un bien físico es un riesgo… vale.

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    • Jota

      Veo que has editado parte del post mientras escribía. En ese caso me lo volveré a leer

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      • Jota

        Israel, disculpa por la cadena, no deja editar…

        Releyendo tu artículo con los cambios sigo pensando lo mismo que he escrito anteriormente. Desconozco por qué se usan esos datos a la hora de elaborar la gráfica que mencionas. Entiendo que porque como mínimo se incrementará lo que se incrementa el precio de media en el país.

        Cierto es que los datos no están actualizados. En cualquier caso con las cifras actualizadas las rentabilidades son:

        Fondos de inversión: 1,90%
        Bonos del Estado: 5,4% (y teniendo en cuenta el subidón de la prima de riesgo unos años atrás)
        IBEX: 4.6% (el año pasado fue un buen año, este año no tiene buena pinta).

        Los planes de pensiones ni los miro, ya los conocemos. Yo vuelvo a decir lo mismo, lo importante es tener una cartera diversificada en varios activos. No me parece una mala opción.

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        • Israel Mármol

          Si no digo que diversificar sea malo, al contrario, digo que el sistema que propone Housers para entrar en inmobiliario me suscita muchas dudas. Que habiendo SOCIMIs, fondos inmobiliarios o similares entrar en esta propuesta cuando gran parte de los argumentos se desmontan solos no lo veo, yo no lo haría y así lo digo.

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          • Jota

            Hola Israel,

            Al final todo es cuestión de tiempo, tampoco han inventado la pólvora. Esto ya se hace en otros países y funciona bastante bien. Al final todo lo nuevo crea incertidumbres creo yo y será cuestión de ver si el modelo de negocio se asienta o no.

            Sigo pensando que usar ese estudio no es válido, pero esto es una apreciación personal. Son mercados tan diferentes que no se puede inferir nada. Como punto de partida puede ser un punto a tener en cuenta pero poco más.

            Entiendo que si remuneras a beneficio el gestor asume el riesgo de hacer una buena selección de activos, si fallan en eso aparte de perder la credibilidad que puedan tener o no, no van a cobrar nada y el negocio se irá a la mierda. Parto de la base de que se pretende hacer crecer un negocio no arruinarlo.

            Lo de cálculo directo creo que no hay que darle muchas más vueltas. Es fácil saber cuánto te van a cobrar, lo cual está bien, si lo hacen otros mucho mejor. Deberían de hacerlo todos y así nos evitaríamos sorpresas desagradables.

            Está claro que elegir dónde invertir ventaja ventaja pues bueno… pero tampoco me parece nada malo o desmontable. Mejor hacerlo tú mismo muchas veces visto lo visto. Al menos si lo haces mal puedes fustigarte a ti mismo y no estar buscando al que te aconsejo para decirle alguna cosa

            Está claro que la inversión en una zona prime sacrifica la rentabilidad a cambio de reducir el riesgo, sí, pero nada más, aquí ya entramos en el terreno de la aversión al riesgo y de lo que pretendemos buscar a la hora de invertir. En cualquier caso si yo veo las oportunidades que publican ninguna está en una mala zona. Están en zonas céntricas y de alta demanda sin estar en las zonas más caras para poder aprovechar el crecimiento de los precios que sí o sí tiene que darse en estos años.

            Sobre SOCIMIs, fondos, etc. también depende de cada uno. Desde mi punto de vista lo mejor sería estar en los tres. Si me paro a pensar tampoco sé si la estrategia de esos vehículos a futuro es correcta o no y el hecho de no poder elegir me resulta un riesgo.

            Un saludo Israel, ha sido una buena charla 🙂

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    • Israel Mármol

      Gracias por el comentario. Respondo escuetamente:

      Es el único estudio que se ha hecho al respecto. Mientras no los haya específicos para los mercados españoles me fio mas de este que de estimaciones y sensaciones. Sobre todo por las razones que he dado en la actualización al artículo sobre la comparación que hacen entre rentabilidades de activos.

      No veo la ventaja de que te den a elegir, pero tampoco es lo mas relevante.

      Si remuneras a un gestor con el 10% de las ganancias sin trasladarle ninguna de las pérdidas el gestor tiene un incentivo perverso a acudir a activos de mas riesto ya que si se gana, ganan ambos y si se pierde, pierde el inversor. Lo escribo como ejemplo de que hay cosas que parecen evidentes y no lo son e incluso si en este caso no es aplicable, tampoco es una ventaja.

      El un cálculo directo más transparente de las comisiones de gestión que cobran… es exactamente lo mismo de lo que tienen que informar los fondos de inversión. De nuevo otra supuesta ventaja que no es diferencial. Y la cotización de los inmuebles no es inmediata como la de las acciones. ¿Se puede estimar por big data? No lo se y no sé si será fiable.

      El que tengas la opción de elegir donde se invierte no lo veo como ninguna ventaja diferencial, solo sirve para que tengas la ilusión de controlar la inversión, pero no añade ninguna ventaja, salvo que dediques tiempo y esfuerzo a hacer el análisis y entonces te podrías ahorrar bastante de su labor de intermediación.

      Puedo negar que ahora mismo la inversión inmobiliaria sea la mas atractiva mientras nadie me demuestre con datos comparables que lo es. Y los datos que dan no lo demuestran. Es mas, me niego a calificar de inversión a la compra de ladrillos, pero eso tiene un fuerte componente de sesgo personal.

      No es mala estrategia, es mas es muy buena en términos de estabilidad, pero no de rentabilidad. Si quiero comprar en la Milla de Oro de Marbella no puedo aspirar a encontrar un chollo así que la rentabilidad que reciba será baja porque el precio seguirá siendo alto. El valor de la inversión ya lo habrá extraido el propietario que me vende en la Calle Goya, así que la rentabilidad será baja.

      Los precios en la Calle Goya estarán creciendo mas… o no. Lo que es claro es que no cayeron como los de Los Ángeles de San Rafael así que la rentabilidad potencial no puede ser alta. Es otra estrategia para crear una ilusión que no es tal.

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  • Jerónimo Palacios

    Hola Israel. Una pregunta: ¿Y si los socios de Housers fueran los socios de la empresa que hace las reformas a los inmuebles que Housers adquiere a través del crowdfunding?

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    • Israel Mármol

      No puedo saberlo así que no puedo decir nada al respecto.

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  • Kos

    Hola a todos, esta difamación a Housers proviene indudablemente de algún esbirro de la banca tradicional… que ya va avisando… de lo que le harán a housers… como a forum filatélico.. u otros…..me preguntio porque no escribe sobre como los gestores de fondos de inversión de los bancos le roban la rentabilidad al fondo y la dejan en un 2%; cuando Soros o Buffet ganan el 25% de media a 20 años demostrada……

    Este post, es claramente difamatorio, en inversiones inmobiliarias se pueden conseguir mayores rentabilidades incluso de las que ofrece housers… pero claro, la banca que esta dando un 0% a depositantes y masacrando a comisiones de todo tipo, no le interesa que estos inversores capten ahorro…

    Mi opinión respecto a housers, es que están ganando mucho mas de lo que ponen en la web…y ofrecen una media de 15% de rentabildad al inversor porque lo consideran suficiente…..

    salud a todos

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    • Israel Mármol

      Muchas gracias por su sosegada aportación. Si indaga un poco en el blog podrá ver que soy muy crítico con la banca en general y con los gestores de fondos en particular, pinchando en abusos y fraudes y en productos hay decenas de entradas al respecto.

      No seré yo el que niegue la similitud entre Housers y Fórum Filatélico pero no exactamente en el sentido en el que usted nos la cuenta.

      Su último párrafo me escama: ¿está diciendo que Housers está obteniendo mas rentabilidad de la que reporta e imputa a los inversores?
      ¿Que está manipulando los resultados para dar las cifras que quieren? ¿Que están ganando mas del 15% que ofrecen a los inversores?

      Si está hablando de difamación, espero que pueda probar estas acusaciones, que son muy graves.

      Saludos

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  • Analista Fnanciero

    Soy de los que piensa que Internet ha venido a dar mucha transparencia a todo el mundo

    financiero y que es una pieza clave de informarse sobre cualquier producto financiero. Pero también

    es importante entender el juego de la relevancia que obliga a muchas personas que escriben en

    Internet y cuyo principal objetivo es ser relevante frente a ser objetivo tienen que jugar.

    Este es un articulo de ese tipo. El Titulo ya refleja claramente que no va a ser una opinón

    critica sino que se busca llamar la atención para tener mas relevancia. Para poder ser leido por

    mas personas. Desgraciadamente un articulo del tipo Housers es un excelente producto no solo no

    llamaría la misma atención sino que parecería comercial. Si a un titulo como el de este articulo se

    le acompaña de pseudo conocimiento para parece cientifico, con referencias aunque inconexas y sin

    sentido dan credibilidad al asunto, pues tenemos el coctel perfecto. Hay muchos articulos en ese

    sentido de salud, que tiene mucho tráfico.

    Un constatación de este hecho es que este comentario probablmente sea borrado. El titulo del

    articulo nunca se cambiará aunque el autor pudiera cambiar de opinión, ni se dará visibilidad a

    estos comentarios en el articulo original. Para el que lo pueda leer fenomenal, sino lo publicaré

    en otros sitios.

    Vamos a ir comentando todas esas inexactitudes que pueden parece cientificas y donde hay

    afirmaciones que para una persona del sector que lo conoce bien, son afirmaciones falsas que tiene

    como objetivo justificar una idea inicial que es la que se trata de construir.

    Housers es un producto de inversión inmobiliaria, que aporta nuevas posibilidades de invertir con sus ventajas y sus inconvenientes. No son ideas nuevas ni especificas de españa, sino son modelos ya consolidados en otros paises y dentro de la innovación financiera que viene a conocerse como FINTECH. El desconocimiento de esta realidad internacional creo que hace perder la perspectiva real. Habría que criticar a cientos de proyectos en todo el mundo que son muy parecidos. Desconocer esta realidad es parte del problema del articulo.

    Sin entrar en mucho detalle vamos a ir explicar las afirmaciones de pseudo conocimiento.

    En primer lugar cuando hablamos de productos financieros y salvo que hablemos de depositos, y aún en ese caso (podemos ver caso de perdida de depositos) no hay rentabilidades garantizadas. Eso debería conocerlo el autor. Solo podemos hablar de rentabilidad historicas o proyecciones de rentabildad. El proyecto no garantiza nada como no puede hcacerlo aunque el autor diga que lo hace.

    En segundo lugar hablar de rentabilidades basandonos en el estudio de Robert Shiller de activos generales es no entender lo que es la gestión activa y no entender los diferentes tipos de activos que existen dentro de un categoria. EStamos hablando de activos generales y no de activos seleccionados. Es como decir que Parames esta engaándo en bolsa porque dice que historicamente ha conseguido una rentabilidad del 17%. Pero es que dentro de la bolsa la rentabilidad de mid-cap es diferente a la grandes empresas que son las que recogen los indices. Todo eso sin comparar diferentes tipos de mercados inmobiliarios.

    En tercer lugar. Las rentabilidades que se proyectos están en planes de negocio que explica con balances como si fuera una empresa los flujos que se esperan. Estos análisis y comentarios son pretenciosos porque no han analizado toda la información. Y ademas son sin ser usuario de la plataforma algo que cabría esperar para tener mas información sobre la realidad de la rentabilidad que se esta dando. El analisis solo pretende construir una idea original.

    En cuarto lugar el autor no entiende la innovación del producto al compararlo con SOCIMIS o Fondos de Inversión. Para hacer un simil fácil con un producto de inversión en Bolsa, es como si no nos dejaran invertir en acciones en concreto y solo pudieramos invertir en fondos. Fondos que no controlamos que acciones compran y que decisiones toman salvo en momentos puntuales. ES como si tuvieramos prohibidad la compra de acciones directas. Housers permite que podamos comprar casas concretas, como invertir en BBVA o Telefonica en Bolsa, pudiendo elegir nosotros el activo con toda la información. Esto es lo que permite Housers que no tengamo que tener 800.000 euros para poder elegir nosotros el activo y tengamos que delegar en fondos que comprar las casa que quieren. ES como si para comprar BBVA o Telefonica el minimo fuera 800.000 euros. No entender esta innovación es parte del problema del autor.

    Intentaré en otro comentario hacer un análisis realmente profesional de que ventajas y productos tiene este tipo de posibilidad. Que no deja de ser otra forma de invertir en inmobiliario son sus doble lado.

    No obstante creo que es importante también diferenciar igual que lo hacemos con nuestra salud que cuando tomemos decisiones financieras lo hagamos con profesionales independientes que no tengan ni el sesgo de ganar dinero por las comisiones, ni el fan de protagoniso y de relevancia de articulso en Internet.

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    • Israel Mármol

      Agradezco cualquier comentario y solo rechazo los que incluyan insultos o similares, los acepto incluso si el 70% es ad hominem.

      El que el que se permita elegir la casa A o la B es una ventaja al igual que lo es elegir BBVA o Santander no es mas que un modo de crear una falsa sensación de controlar la inversión. Si suscribo con Bestinver no es para que de la Lastra me consulte si una u otra.

      Es housers quien afirma que la “inversión” inmobiliaria es mejor que la que se hace en otros activos financieros y esto se desmonta con un estudio general como el que cito.

      Aplicar la “gestión activa” al mercado inmobiiario me parece difícil porque el precio de una acción sí puede estar
      significativamente deprimido por la razón que sea mientras que chollos
      inmobiliarios solo se encuentran enlas ventas forzadas, “fire sale” según los ingleses. A ver como encuentro en mi barrio un piso que valga un 20% menos que el de al lado y eso consistentemente para encontrar grandes oportunidades de inversión, a lo que aspira Housers.

      Que Housers no garantice la rentabilidad expresamente no invalida el que su página busque trasmitir la impresión de que sí que lo están. O que se tome la decisión de inversión sobre afirmaciones discutibles que buscan explotar los mas evidentes sesgos de conducta de nuestro cerebro.

      Espero con interés su refutación mas técnica.

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      • Analista Fnanciero

        Espero incluya en su articulo original esos comentarios.

        ¿Quiere decir con que no es una ventaja poder comprar acciones individuales? ¿Que no se debe dar la opción al inversor particular de acceder a poder invertir en una empresa en concreta?. ¿Que salvo que se tengan 800.000 euros uno debe siempre comprar fondos que gestionan personas decidiendo donde se vende?

        Creo que tiene un exceso de actitud parternalista con el inversor que en muchos casos esta mejor informado de la empresa o del producto financieros en el que esta invirtiendo que usted. Como es el caso de Housers.

        Permita por lo menos afirmar que al menos tener esa opción supone una avance para el inversor.

        Lo que dice Housers es una afirmación con respecto a la inversión en Vivienda en España. En cualquier caso si me puede usted definir mejor se lo agradecería. Entiendo que no caera usted en solo considerar la rentabilidad final.

        Cuando habla sobre el tema de rentabilidad por que se mezclan le recomendaría lea con detenimiento el plan de negocio de cada empresa para que pueda entender los conceptos financieros que definen la rentabilidad. Debería estar familiarizado con este tipo de conceptos porque entendería esos razonamientos.

        La gestión activa le puede parecer dificil pero es la labor de las SOCIMIS y fondos que cita que deberían seleccionar inmuebles y posibilidades de compra que sean mejor que la media del mercado. No solo se gana con ventas forzosas. La posibilidad de reforma aportar por ejemplo valor a una vivienda. Le recomiendo que hable con personas del mundo inmobiliario si quiere conocer mas detalles sobre como obtener mas rentabilidad de este tipo de inversiones.

        Otro tema que le recomiendo se documente mejor es en el tema de las tasaciones. En este momento existen herramientas de tasación en tiempo real que utilizan profesionales de la tasación y que ofrecen precios en tiempo real que dan precios, y que una empresa puede contratar como servicio. Algunas creadas por empresas de tasación. Sinceramente incluso mucho mas cercanas al precio que lo que pueden ser mercados financieros.

        No se si usted se dedica al asesoramiento financiero, si lo hace creo que debería documentarse mas en este tipo de articulos.

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        • Israel Mármol

          Me disculpará pero solo continuaré esta conversación si se limita a hechos y deja las “recomendaciones”, “hable con” o similares. Puedo rebatir afirmaciones objetivas pero no me interesa hablar de temas personales.

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          • Analista Financiero

            Solo le indicaba las posibilidades que tiene de documentarse o pedir información extra.
            Entiendo que no quiera seguir esta discusión es complicado defender las afirmaciones que realiza.

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